荆门市京山县赖子麻将

【湖南省】房產面積測算規則

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1總 則

1 總 則


1.0.1 為了規范房產面積測算,保護房屋所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、中華人民共和國國家標準《房產測量規范》GB/T17986—2000的規定,結合我省實際,制定本規則。

1.0.2 本規則適用于本省行政區域內房屋交易產權管理的房產面積測算。

1.0.3 本規則所稱房產面積測算系指房屋各層水平投影面積的測量、繪圖與計算,包括房屋建筑面積、套內建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等的測算。房產面積測算分幢進行。 


2術 語

2 術 語

2.0.1  自然層

按樓板、地板結構分層的樓層。

2.0.2  房屋的自然層數

房屋的自然層數,一般按室內地坪±0.00以上計算,采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室內層高在2.20m以上(含2.20m,下同)的,計算自然層數。房屋的地下層(負層)數按±0.00以下的自然層計算。 

2.0.3  房屋層高

房屋的上下兩層樓面、或地面至樓面、或樓面至屋面的垂直距離,局部不一致時,以主要部分的層高為準。

2.0.4  地上層數

房屋±0.00以上的自然層數。地上層數用正整數表示。

2.0.5  地下層數

房屋±0.00以下,其室內層高在2.20m以上的地下室(含采光窗在室外地坪以下)層數。地下層數用負整數表示。

2.0.6  房屋總層數

房屋的地下層數與地上層數之和。假層、夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計房屋層數。

2.0.7  地下室

房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/2的建筑物。

2.0.8  半地下室

房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3但不超過1/2,且采光窗在地坪以上的建筑物。

2.0.9  架空層

底層架空一定的高度,作為入口、存車、儲藏、公共活動等使用的空間。

2.0.10  結構轉換層

簡稱轉換層,是指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同建筑結構類型,通過該樓層進行結構轉換。

2.0.11  消防避難層

簡稱避難層,是指作消防避難用的樓層。

2.0.12  技術設備層

簡稱技術層(設備層),是指專用于為安裝布置水、電、暖、衛系統等設施的樓層。

2.0.13  假層

位于兩自然層之間,在房屋外部難于判斷的局部樓層。

2.0.14  夾層

亦稱附層,是指位于房屋自然層內的局部樓層,未形成完整樓層結構但屬于房屋整體結構的一部分。

2.0.15  插層

位于房屋兩自然層之間與房屋整體結構不相關聯而加插進去的局部樓層。

2.0.16  挑樓

樓房向外懸挑的封閉樓層房屋。

2.0.17  騎樓

樓層部分跨在人行道上的臨街樓房。

2.0.18  過街樓

有道路穿過建筑空間的樓房。

2.0.19  閣樓

坡屋頂下方空間加以利用的樓層。

2.0.20  柱廊

有頂蓋,有支柱或兼有一側圍護墻體的通道。

2.0.21  檐廊

房屋檐下有頂蓋,無支柱和房屋相連的作為通道的伸出部位。

2.0.22  挑廊

挑出房屋墻體外,有圍護物,無支柱的外走廊。

2.0.23  門廊

房屋門前突出的有頂蓋和支柱的通道。

2.0.24  架空通廊

以兩端房屋作支撐,有圍護結構的架空通道。

2.0.25  門斗

房屋門前有與房屋相連的頂蓋,且由承重墻體支撐頂蓋的進出通道。

2.0.26  樓梯

供房屋各層間上下步行的通道。

2.0.27  梯間

內有電梯或樓梯,供載人、載物或人員上下的空間或房間,亦稱為電梯間、樓梯間。

2.0.28  屋頂梯間

突出房屋天面,有頂蓋,有圍護結構,供房屋維修、消防安全出口用的梯間。

2.0.29  屋頂水箱間

房屋天面上設置水箱的房間。

2.0.30  凸窗

突出外墻面,有圍護結構的封閉窗戶。

2.0.31  幕墻

突出于建筑主體結構以外,用玻璃、金屬板等材料形成的圍護結構。

2.0.32  陽臺

具有底板、頂蓋和圍護結構,且與戶室開門連通,供居住者進行室外活動,晾曬衣物等的空間。

2.0.33  封閉陽臺

采用木質、金屬質、塑鋼和玻璃等材料對陽臺完全封閉,作為永久性使用的空間。

2.0.34  躍層住宅

套內跨躍兩樓層以上(含兩樓層)的住宅。

2.0.35  復式住宅

套內跨躍兩樓層以上(含兩樓層)、居室內廳高為兩樓層或兩樓層以上的住宅。

2.0.36  錯層住宅

套內部分地面與其余部分形成高差,但該套內空間水平投影仍為一層,無重疊面積。

2.0.37   多功能綜合樓

指一幢樓內,具有兩種或兩種以上使用功能,其共有建筑面積有不同功能和服務對象。只有商業和住宅兩部分的多功能綜合樓稱為商住樓。

2.0.38  自有墻

簡稱自墻,是指為房屋所有者所有的墻體。

2.0.39  共有墻

簡稱共墻,是指與毗鄰房屋所有者共同所有的墻體。

2.0.40  借墻

該墻為毗鄰房屋所有者所有的墻體。

2.0.41  房屋建筑面積

房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等房屋附屬設施的面積,測算建筑面積的房屋必須是具備有上蓋,結構牢固,層高2.20m以上的永久性建筑。

2.0.42  房屋使用面積

房屋戶內全部可供使用的凈空面積,按房屋的內墻面水平投影計算。

2.0.43  房屋產權面積

產權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。

2.0.44  房屋共有建筑面積

各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。

2.0.45  成套房屋的建筑面積

成套房屋的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

2.0.46  成套房屋的套內建筑面積

成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積與套內墻體面積以及套內陽臺面積三部分組成。

2.0.47  套內使用面積

套內使用面積指套內房屋使用空間的面積,按水平投影面積計算。內墻面裝飾厚度計入套內使用面積。

2.0.48  套內墻體面積

套內墻體面積是指套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積;套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

2.0.49  套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

2.0.50  構筑物

為某種使用目的而建造的,人們一般不直接在其內部進行生產和生活活動的工程實體或附屬建筑設施。

3房產勘測

3.1 幢與幢號

3.1  幢與幢號


3.1.1  幢的定義

幢是指一座獨立的,包括不同結構和不同層次的房屋。在實際房屋分幢中,有以下幾種情況的處理:

1房屋建成后又擴建、改建,其擴改部位無論其結構與原房屋結構是否相同,只要形成整體的仍作為一幢,特殊情況除外。

2一幢建筑由多個塔樓和裙樓組成,在各塔樓及其相應裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界線,且各部分之間無共有面積的,則各塔樓及其相應裙樓可按多幢建筑物處理,否則應視為一幢建筑。

3本身為獨立的樓房,為了利用樓房間的空隙地,底層(或多層)以裙樓的形式連成一片,且裙樓與各樓房互不相通的房屋,其獨立的樓房和裙房可分別分幢。

4地面上有多座獨立的建筑,僅由一個大地下室相貫通,地面上各獨立建筑視為多幢,地下室視為一幢。僅由一個地下室相連通(共用一個大地下室),地面建筑為多幢,地下室視為一幢。

5房屋間僅以過道或通廊連通局部樓層的,視規劃報建情況,可分幢處理。房屋間以過道或通廊相連的,視規劃報建情況,可獨立分幢。

3.1.2  幢的編號

幢號以丘為單位,自進大門起,從左到右,從前到后,用數字1,2,…… 順序按S形編號。幢號注在房屋輪廓線的左下角,并加括號表示。

3.1.3  測量號

測量號是描述房屋地理位置的編號,其編寫方法按《房產測量規范》執行。

一幢房屋只有一個測量號。

3.2 房屋調查

3.2  房屋調查


3.2.1  房屋調查的內容

房屋調查內容包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、產權來源、產權糾紛和他項權利等基本情況,以及繪制房屋權界線示意圖。

3.2.2  房屋坐落

按地名辦編制的地名、門牌號調記。同一處房屋坐落有新舊門牌號的,應全部注明;同一幢房屋有兩個以上街道門牌號的,應全部注明;房屋坐落沒有門牌號的,借用毗連房屋門牌號并加注東、西、南、北方位,也可用小區名稱(或地名)第幾幢來表示。

3.2.3  房屋產權人

1私人所有的房屋,一般按照產權證件或身份證件上的姓名。產權人已死亡的,應注明代理人的姓名;產權是共有的,應注明全體共有權人的姓名。

2單位所有的房屋,應注明單位的全稱。兩個以上單位共有的,應注明全體共有單位名稱。

3房地產管理部門直接管理的房屋,包括公產、代管產、托管產、撥用產等四種產別。公產應注明房地產管理部門的全稱。代管產應注明代管及原產權人姓名。托管產應注明托管及委托人的姓名或單位名稱。撥用產應注明房地產管理部門的全稱及撥借單位名稱。

3.2.4  房屋產別

房屋產別是指根據產權占有不同而劃分的類別。按兩級分類調記,具體分類標準按附錄A執行。

3.2.5  房屋產權來源

房屋產權來源是指產權人取得房屋產權的時間和方式,如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調撥、價撥、撥用等。

產權來源有兩種以上的,應全部注明。

3.2.6  房屋層數、層次

房屋的層數是指房屋的總層數。層次是指房屋的所在樓層,地上層次由下往上按1、2、3……連續編號,地下層次由上往下按-1、-2、-3……連續編號。

3.2.7  房屋建筑結構

房屋建筑結構是指根據房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料來劃分類別,具體分類標準按附錄B執行。

一幢房屋有兩種以上建筑結構,應分別注明。

3.2.8  房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建的,應以翻建竣工年份為準。

一幢房屋有兩種以上建成年份,應分別注明。

3.2.9  房屋用途

房屋用途分設計用途和實際用途。

房屋設計用途是指經規劃部門批準的房屋用途。

一幢房屋有兩種以上用途,應分別調查注明,具體分類標準按附錄C執行。

3.2.10  房屋墻體歸屬

房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬,分自有墻、共有墻和借墻三類。

3.2.11  房屋產權的附加說明

在調查中對產權不清或有爭議的,以及設有典當權、抵押權等他項權利的,應做出記錄。

3.2.12  房屋權界線示意圖

房屋權界線示意圖是以權屬單元為單位繪制的略圖,表示房屋及其相關位置、權界線、共有房屋權界線,以及與鄰戶相連墻體的歸屬,并注記房屋邊長。對有爭議的權界線應標注部位。

房屋權界線是指房屋權屬范圍的界線,包括共有房屋的權界線,以產權人的指界與鄰戶認證來確定,對有爭議的權界線,應作相應記錄。


3.3 房產面積測算的精度要求

3.3 房產面積測算的精度要求


房產面積的精度分為三級,各級面積的限差和中誤差不超過表3.3計算的結果。

表3.3  各級面積的限差和中誤差

商品房、保障性住房采用二級精度;異形房屋、其他房屋可采用三級精度。

各類面積測算必須獨立測算兩次,其較差應在規定的限差以內,取中數作為最后結果。

3.4 房屋尺寸丈量

3.4  房屋尺寸丈量


3.4.1  丈量基準

1獨立成幢的房屋,以房屋四面墻體外側為界測量,丈量房屋以勒腳以上墻角為準。

2毗連房屋,共有墻以墻體中間為界,量至墻體厚度1/2處;借墻量至墻體內側;自有墻體量至墻體的外側,并用相應符號表示。

3附屬設施:柱廊以柱外圍水平投影為準;門廊、門斗以柱或圍護結構的外圍水平投影為準;陽臺、檐廊、挑廊以圍護結構外圍水平投影為準。

4異形房屋,增測必要的輔助線或利用全站儀輔助測量。

5墻體厚度:剔除粉灰和其他非結構性材料的裸墻厚度。

3.4.2  丈量方法

1檢核法:即按經規劃部門審查批準的施工圖核實房屋尺寸,成套住宅須對每種戶型尺寸進行核實;非住宅須對每個產權單元尺寸進行核實。如與施工圖不符,須實量變化部位尺寸。

2實量法:即實地丈量房屋的尺寸。應丈量房屋的外圍尺寸和凈空尺寸,丈量凈空尺寸時應丈量裝飾粉灰厚度和墻體厚度。丈量的外圍、凈空尺寸和墻體厚度應予注明。 

3.4.3  精度要求

量距應使用經檢定合格的纖維皮尺、鋼卷尺、手持式測距儀、紅外線測距儀、全站儀或其他能達到相應精度的儀器和工具。同種量測工具兩次量距之差應滿足|△D|≤0.005m,長度以m為單位,取至0.01m。

?3.5 繪制房屋測量草圖

3.5  繪制房屋測量草圖


3.5.1  無施工圖的房屋,應按附錄D繪制房屋測量草圖。

3.5.2  草圖內容及要求

1房屋測量草圖按概略比例尺分層繪制,并標注指北方向。

2房屋外墻、權界分隔墻均繪單實線。

3注明房屋坐落、測量號、產權人、層數、層次、結構等。

4注記戶室號、標明實際開門處。

5逐間實量時,應注記墻體歸屬和室內凈空尺寸(以內墻面為準)、裝飾粉灰厚度、墻體厚度,取至0.01m。

磚墻用P表示,竹織壁墻用Z表示,木板墻用M表示。墻體厚度量至0.01m,注記在字母的右下角。

6凡有固定設備的附屬用房如廚房、衛生間、電梯、樓梯等均須注記。

7地下室、復式房屋、夾層、假層等應另繪草圖。

8丈量陽臺尺寸并注明是否封閉。

9備注。

3.5.3  用紙規格和繪制要求

測量草圖紙可用787mm×l092mm的1/32、1/16、1/8規格圖紙。

測量草圖應在實地繪制,測量的原始數據不得涂改和擦拭,更不得憑記憶補記數據。漢字字頭一律朝上,數字字頭向上或向左。


3.6 構筑物勘測

3.6  構筑物勘測


3.6.1  調查 

調查內容包括權利人、坐落、名稱、結構、建成年份、用途,以及繪制構筑物房產平面圖。 

3.6.2  勘測

1測量號:編制方法按3.1.3執行,但其幢號首位為“G”。

2坐落:按構筑物周邊較為明顯建筑物的坐落描述。

如:“×××號院內”、“×××號東側30米”等。

3名稱:按行政主管部門確定的名稱填寫。

如:“×××煙囪”、“×××水塔”、“×××隧道”、“×××大橋”等。

4用途:按行政主管部門確定的用途填寫。

5結構:參照《房產測量規范》中房屋建筑結構的分類。

6現場拍照:拍照取景應清晰反映構筑物全貌。照片上應標注構筑物名稱和拍照日期等。

7繪制構筑物房產平面圖:根據《房產測量規范》的相關規定,按構筑物實地狀況測繪平面位置和圖形,并描述其空間尺寸,標注地物符號和構筑物名稱等。

3.6.3  權證配圖

權證配圖包括構筑物房產平面圖、構筑物照片等。

3.6.4  測繪成果資料

    構筑物測繪成果資料包括構筑物測繪成果報告、構筑物房產平面圖、構筑物照片等。

4房產面積計算

4.1 計算建筑面積應具備的條件

4.1 計算建筑面積應具備的條件


計算建筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件:

1應具有上蓋;

2應有圍護物;

3層高在2.20m以上;

4結構牢固、屬于永久性的建筑物;

5可作為人們生產或生活的場所。

4.2 計算全部建筑面積的范圍

4.2  計算全部建筑面積的范圍


4.2.1  永久性結構的單層房屋,按一層計算建筑面積;多層房屋按各層面積的總和計算。

4.2.2  穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳,均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分,層高在2.20m以上的按其水平投影面積計算。

4.2.3  樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等,均按房屋自然層計算。

4.2.4  房屋內的非自然層(含夾層、插層、技術層等)及其梯間、電梯井等,其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。

4.2.5  房屋天面上,屬永久性建筑,層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房等,按其外圍水平投影面積計算。

4.2.6  挑樓、全封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積計算。

4.2.7  屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算。

4.2.8  與房屋相連且相通的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。

4.2.9  房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計算。

4.2.10  地下室、半地下室及相應出入口,層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

4.2.11  有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

4.2.12  玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計算。既有主墻又有幕墻時,以主墻為準計算。

4.2.13  屬永久性建筑物有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

4.2.14  依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結構的,按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。

4.2.15  與室內相通,并能正常利用的變形縫計算建筑面積。

4.2.16  房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的,按層高2.20m以上部位的水平投影面積計算。

4.2.17  突出外墻的落地凸窗、無油煙灶臺,高度2.20m以上,按其外圍水平投影面積計算。

4.2.18  室內體育館按實際層數計算。體育館(場)臺下空間加以利用的,高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算(多層按多層計)。

4.2.19  立體書庫、倉庫、車庫、機械車庫等有結構層的,按其層高≥2.20m結構層建筑面積的總和計算;內部無結構層的不論其高度和停放層數,均按一層計算。

4.2.20  舞臺燈光控制室按其圍護結構外圍水平投影面積計算。

4.2.21  層高2.20m以上的架空層,按其柱或圍護結構外圍水平投影面積計算。

4.2.22   獨立戶室內全封閉的花園房屋和陽光屋,按其圍護結構外圍水平投影面積計算。


4.3 計算一半建筑面積的范圍

4.3  計算一半建筑面積的范圍


4.3.1  與房屋相連,有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

4.3.2  未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

4.3.3  獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋外圍水平投影面積的一半計算。

4.3.4  無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

4.3.5  有頂蓋不封閉的永久性架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算。

4.3.6  獨立戶室內未封閉的花園房屋和陽光屋,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。


4.4 不計算建筑面積的范圍

4.4  不計算建筑面積的范圍


4.4.1  層高小于2.20m的附層(含夾層、插層、技術層)和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

4.4.2  突出房屋墻面的構件、配件、鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。

4.4.3  房屋之間無上蓋的架空通廊。

4.4.4  房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、屋頂水箱。

4.4.5  建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。

4.4.6  騎樓、過街樓的底層以及穿過房屋的通道用作街巷通行的部分。

4.4.7  臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論是否有柱、是否有圍護結構。

4.4.8  利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。

4.4.9  活動房屋,臨時房屋,簡易房屋。

4.4.10  獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

4.4.11  與房屋室內不相通的變形縫。

4.4.12  用作公共休憩、綠化園藝使用的架空部位和公共空中花園。

4.4.13  已計算建筑面積的樓梯的下方空間。

4.4.14  與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。

4.4.15  陽臺、挑廊、走廊等其頂蓋距底板的高度大于兩個自然層的。

4.4.16  非落地的凸窗、無油煙灶臺。

4.4.17  結構性墻體外的保溫、隔熱層。

4.4.18  貯水(油)池、化糞池。

4.4.19  為局部樓層單獨設置的,通過不使用樓層的通風井、煙道。

4.4.20  無明確用途的閣樓層、開敞式架空層等。

4.4.21  室外爬梯、掛梯、專用消防鋼樓梯等。


4.5 特殊情況處理

4.5  特殊情況處理


4.5.1  不封閉陽臺、挑廊、架空通廊的圍護結構向外傾斜的,按其圍護結構底板水平投影計算一半建筑面積;向內傾斜的,按其圍護結構上沿水平投影計算一半建筑面積。

4.5.2  不封閉陽臺、挑廊、走廊等其頂蓋小于底板,頂蓋寬度≥0.60m,且頂蓋投影不小于圍護結構外圍水平投影面積一半的,按其頂蓋水平投影面積計算一半計算建筑面積。

4.5.3  墻體向外傾斜的房屋,按各層底板水平投影計算建筑面積;墻體向內傾斜的房屋,按距底板2.20m以上部位的水平投影計算建筑面積。

4.5.4  對商業層、車庫層、人防層內無間隔墻的基本單元,應埋設永久性界址標志后才能進行分戶測繪。

4.5.5  球狀或穹頂房屋,按距底板2.20m以上部位的水平投影計算建筑面積。

5共有建筑面積分攤

5.1 共有建筑面積的組成

5.1  共有建筑面積的組成


5.1.1  共有建筑面積包括幢內電梯井、樓梯間、管道井、公共廁所、垃圾道、配電間、布草間、水泵房、屋頂梯間、電梯機房、屋頂水箱間、智能監控室、消防設施房、消防通道、公共門廳、過道、值班警衛室、技術設備層及層中設備用房等為本幢房屋服務的公共部位的建筑面積,以水平投影面積計算。

5.1.2  共有建筑面積還包括各產權單元與公共建筑之間的分隔墻以及房屋外墻(含山墻)各層水平投影面積的一半。

5.1.3  獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。


5.2 共有建筑面積的分類

5.2  共有建筑面積的分類


5.2.1  幢共有建筑面積

指為整幢服務的建筑面積,如屋頂梯間、消防樓梯、公共門廳、水泵房、配電間、幢內警衛室等。

5.2.2  功能區共有建筑面積

指為某一功能區服務的共有建筑面積,亦稱功能區獨用的共有建筑面積。

比如某幢樓內,專為某一商業功能區服務的樓梯(電梯)、衛生間、管理用房等。

比如商住樓,可分為住宅、商業兩個功能區。住宅區的共有建筑面積主要有:專為住宅功能區服務的樓梯(電梯)、室外梯、每層的門廳等。商業區的共有建筑面積主要有:專為商業功能區服務的樓梯(電梯)或室外樓梯、門廳、柱廊等。

5.2.3  層共有建筑面積

指為某一層服務的共有建筑面積,是在功能區下的進一步劃分,如專為某一層服務的通道、衛生間等。

為某一層服務的共有建筑面積,是在功能區下的進一步劃分,如商業功能區的某一層的通道、衛生間等共有建筑部分的建筑面積。

5.2.4  其它共有建筑面積

不包括在上述三種之內的共有建筑面積。

5.3 共有建筑面積的確認方法

5.3  共有建筑面積的確認方法


5.3.1  對共有建筑面積范圍的確認以規劃等相關部門批準的建筑施工圖為依據,經規劃及相關部門驗收合格的房屋,可憑竣工驗收圖為確認依據。

5.3.2  商業層、車庫層、人防層內設置無間隔墻的基本權屬單元,其內部通道等設施的設置須符合規劃或消防要求,其共有建筑面積方可確認。

5.3.3  如有公共建筑空間范圍界限不清、未標注功能名稱、服務范圍不明確等情況時,由建設單位和設計單位以書面形式共同說明,必要時由規劃部門蓋章確認。委托測繪的單位對提供的說明負相應的法律責任。


5.4 共有建筑面積的分攤原則

5.4  共有建筑面積的分攤原則


5.4.1  產權各方有合法產權分割文件或協議的,按其文件或協議規定執行,分割文件或協議應由該建筑的所有相關權利人共同簽署,協議內容不能侵犯公共利益和第三方利益,否則不能視為有效的分割協議。協議對產權分割的部位和分割方式應明確、一致且無異議。

5.4.2  產權各方無合法產權分割文件或協議的,可按產權各方相關的建筑面積所占比例進行分攤。

5.4.3  房屋共有建筑面積分攤以幢為單位,僅限于本幢房屋內的為本幢服務的共有建筑面積才能進行分攤。

5.4.4  整幢房屋在銷售和產權轉移、分割中只能采用一種分攤方法。

5.4.5  一幢建筑只有一個產權人的,如果不需要分層或分戶提供戶室面積時,則該幢建筑可取各層外墻結構外圍水平投影面積之和計算該幢房屋的建筑面積,不進行共有建筑面積的劃分與分攤計算。

5.5 共有建筑面積的所有權與使用權

5.5  共有建筑面積的所有權與使用權


5.5.1 房屋共有建筑面積分攤后,不劃分各產權人分攤面積的具體部位,共有建筑面積一經分攤,未經合法程序任何人不得侵占或改變其原設計的使用功能。

5.5.2  列入分攤的共有建筑面積的所有權、使用權,由參與共有建筑面積分攤的各產權人共同所有,共同使用。

5.5.3  業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 

5.5.4  業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。 

5.5.5  業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

5.6 共有建筑面積的計算

5.6  共有建筑面積的計算


     共有建筑面積按比例分攤,計算公式為

δSi = K·Si         其中             ΣδS

                                           ΣS

     式中:K  為共有面積的分攤系數;

          Si 各單元參加分攤的建筑面積,㎡;

          δSi 各單元參加分攤所得的分攤的面積,㎡;

          ΣδSi 為需要分攤的分攤面積總和,㎡;

          ΣSi 為參加分攤的各單元建筑面積總和,㎡。

5. 7 不計入分攤的共有建筑面積范圍

5. 7  不計入分攤的共有建筑面積范圍


5.7.1  下列共有建筑面積應單獨設置戶室號不進行分攤,但應參與僅為本幢服務的其它相關共有建筑面積的分攤:

1 物業服務用房。

2 為多幢服務的管理用房、警衛室、物業服務用房等。

    23 為公共事業服務的配套用房。

    34 避難層(室)及結構轉換層內可獨立使用的部位。

    45 無明確使用功能、空置的設備間。

5.7.2  下列共有建筑面積應單獨設置戶室不進行分攤,也不參與其它共有建筑面積的分攤:

1 為多幢服務的配電間,水泵房等設備用房。

2 消防避難層(室)及結構轉換層。

3 幢與幢之間相連的通廊。

4 建筑物內人防設備用房。

5 建在本幢內為多幢或其它幢服務的梯間等。

6 非機動車位、無障礙車位。

5.8 共有建筑面積分攤方法

5.8  共有建筑面積分攤方法


5.8.1  住宅樓共有建筑面積的分攤方法

    1 各套房屋的分攤面積=套內建筑面積×分攤系數

式中:

    2 住宅樓原則上以幢為單位采用一級分攤,如標準層內各單元戶數不一致或部分單元設置電梯時,應劃分不同的功能區。

5.8.2  非住宅樓共有建筑面積的分攤方法

單一用途使用功能相同的非住宅樓(住宅、別墅、整棟出具建筑面積的建筑除外)單獨通往樓上的門廳、梯間等分攤至樓上相應功能區。

5.8.3  商住樓共有建筑面積的分攤方法

商住樓是指具有商業和住宅兩種用途的建筑物,需按商業和住宅使用梯間等共有面積的不同情況進行共有建筑面積分級分攤,對于較簡單的商住樓(一層商業,多層住宅)一般進行幢分攤和一次功能區分攤,對于較復雜的商住樓(多層商業,多層住宅,多個塔樓)要進行二次以上的分攤。

5.8.3.1  功能區域的劃分

房屋的功能區可以看做是建筑物內具有相同使用功能或用途的一類房屋集合,也可以看做是建筑物內接受相同分攤部位的一類房屋集合。功能區可以由若干層房屋組成,也可由一層房屋、甚至是幾套、某套房屋組成。當建筑物內某一層定義為一個功能區時,功能區內共有部位就變成了層共有部位,以此類推。具體劃分:

    1 根據住宅和商業不同的使用功能,將整幢房屋劃分成不同的功能區,按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分攤給住宅和商業兩部分。

    2 裙樓上有多個獨立塔樓的,則各塔樓應劃分為單個功能區。 

 3 具有特定的服務對象以其實際作用功能的不同,可劃分為不同的功能區。

    4 有附屬層(結構轉換層、技術層、避難層、架空層等層高在2.20米以上)的房屋,附屬層可劃分為獨立的功能區。

    5 列為不被分攤的公用部位單獨作為一個功能區。

5.8.3.2 共有建筑面積的劃分 

    1商住樓的商業層內單獨通往住宅的梯間(含室外樓梯)以及門廳等共有建筑面積列入幢共有建筑面積。

    2為本幢服務的消防通道(樓梯、電梯,連廊等)、屋頂梯間以及幢內其它共有建筑面積列入幢共有建筑面積。

    3專為住宅部分服務并在住宅功能區內的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。 

    4專為商業部分服務的電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業部分的共有建筑面積。 

5.8.3.3  分攤計算

由上而下進行分攤時,先幢分攤,然后功能區分攤,再層分攤,最后分攤至套或戶,如果各功能區內各層的結構、共有建筑面積相同,則可由功能區直接分攤到戶。

    1幢共有建筑面積的分攤:

Kz =△Sz/(Sz - —△Sz )

式中:Kz為幢共有建筑面積的分攤系數;

△Sz為整幢共有建筑面積,即應由全幢分攤的共有建筑面積,m2

Sz為整棟總建筑面積;

式中分母也可用幢內各功能區的套內建筑面積與除幢分攤共有建筑之外的共有建筑面積之和代入進行計算;

    2 功能區共有建筑面積的分攤:

Kgi =[ Kz×(∑Sti+△Sci+△Sgi)+△Sgi ] /(∑Sti+△Sci)

式中:Kgi為功能區(i功能區)的共有建筑面積的分攤系數;

      ∑Sti 為各套戶室的套內建筑面積之和,m2

△Sci為各層內的共有的建筑面積,m2 ;也即由本層各套戶室分攤的共有建筑面積;

△Sgi為本功能區的共有建筑面積,m2 ;也即由本功能區內各戶室和層內共有建筑面積分攤的共有建筑面積;

    3 層共有建筑面積的分攤:

Kci = [Kgi × (∑Sti+△Sci)+ △Sci ] /∑Sti

式中:Kci 為各功能區內,各層(i層)的共有建筑面積的分攤系數;

    4 建筑面積:

△Si = Kci×Sti

Si = Sti+△Si

式中:△Si 為各戶室的分攤面積,m2

      Si為各戶室的建筑面積,m2

Sti 為各套戶室的套內建筑面積,m2

5.8.4  綜合樓共有建筑面積的分攤方法

多功能綜合樓的共有建筑面積按照各自的功能,參照商住樓分攤計算方法進行分攤。

    1 綜合樓中非住宅層內單獨通往住宅的梯間(含室外樓梯)以及門廳等共有面積列入幢共有建筑面積。

    2 綜合樓中商業層內單獨通往公寓式酒店或寫字樓的梯間(含室外樓梯)以及門廳等共有面積列入幢共有建筑面積。


6房產面積測算成果

6.1 房產面積測算成果的內容

6.1  房產面積測算成果的內容


1房屋調查表

2房屋分層分戶平面圖

3房屋分層面積表

4房屋分戶面積表

5共有建筑面積分攤方案表

6成果審批表


6.2 房產面積測算成果的檢查制度

6.2  房產面積測算成果的檢查制度


  房產面積測算成果實行二級檢查,一級驗收和審核備案制度。

6.2.1 自檢、互查為一級檢查的基礎,應對所有的尺寸、計算、繪圖進行復算和核對,確保基礎數據的準確。

6.2.2  一級檢查為過程檢查:在作業人員全面自檢、互查基礎上,由作業小組的專職或兼職檢查人員負責全面檢查。一級檢查質量合格后,測量成果方能進入下一工序。

6.2.3  二級檢查為最終檢查:在一級檢查的基礎上,由施測單位的質量檢查機構或專職檢查員進行,內業采用全數檢查,外業檢查項可采用抽樣檢查。二級檢查質量合格后,給出成果是否可以發出應用的結論。

6.2.4  驗收工作在二級檢查合格后,由房產測繪的委托方組織或委托具有資質的質量檢驗機構進行。

6.2.5  審核備案是房地產行政主管部門應當對測繪單位是否具有房產測繪資質,測繪人員是否具備上崗資格,是否備案;測繪成果的適用性;測繪資料是否齊全、格式是否符合要求;預測與規劃審批圖紙的一致性,實地抽查房屋現場情況與測繪成果的一致性;功能區的劃分及共有共用部分面積的分攤是否正確;面積測算的依據和方法是否符合國家和地方房產測量規范和有關技術規定等進行審核。經審核備案后的房屋面積測繪成果方可用于商品房預售許可、房屋抵押、交易合同、房屋交付、權屬登記。審核備案是房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核備案。經審核備案后的房屋建筑面積測繪成果方可用于房屋權屬登記。

6.2.6  各級檢查驗收工作應獨立、按順序進行,不得省略、代替或顛倒順序,檢查驗收中發現的問題,應做好檢查記錄,并提出處理意見。各級檢查驗收記錄隨產品移交,供分級存檔。

6.2.7  開發建設單位在取得房屋預售許可證后,在房屋預售時應當對房屋的測算成果、分層分戶圖等進行公示。

6.3 測繪成果檢查內容

6.3  測繪成果檢查內容


6.3.1 房產調查的檢查內容 

1 房產要素調查的內容與填寫是否齊全、正確; 

2 房屋權界線、房屋四面墻體歸屬,以及有關的說明、符號是否正確;

3 房屋位置是否與建筑紅線圖相符。

6.3.2 房產面積測算的檢查內容 

 1 相關依據文件、資料的收集是否完整、正確、合法、有效,各項內容填寫是否完整、正確。

 2 房屋尺寸丈量方法是否正確,采集的數據是否準確,是否符合精度要求,草圖的內容是否完整。

 3 套內與公用部位的劃分、陽臺的歸屬是否正確。

 4 房屋分層分戶平面圖的繪制是否正確,其尺寸是否與工作草圖上的數據一致,表述內容是否齊全,注記位置是否恰當,圖面是否清潔美觀。

 5 房產面積的計算方法是否正確,采用的標準有效性與合法性;。

 6 各類面積測算、取舍、錄入是否正確,成果精度是否符合要求。

 7 功能區的劃分、共有面積的界定和分攤方案是否正確,分攤計算結果是否正確。

 8 房屋各項信息的錄入是否與依據文件一致; 。

 9 各種記錄、成果資料責任人簽字是否完整,符合要求。

6.3.3  外業抽查

6.3.3.1  檢查和備案時進行外業抽樣檢查。

6.3.3.2  外業抽查內容包括:

 1 外業記錄和注記的正確性、完備性、整飾是否符合要求;

 2房屋邊長測量是否正確,分戶房屋權界線劃分是否正確;

 3房屋墻體歸屬調查、墻體厚度是否正確;

 4內業審核過程中需要實地查看的其他事項等。

6.3.3.3  做好外業抽查記錄,發現問題退回修正。


6.4 提供資料內容

6.4  提供資料內容


6.4.1  預測繪提供資料內容

1房產面積預測繪委托書;

2共有建筑面積分攤方案申請表;

3建設工程規劃許可證、審批單、;

4經規劃批準蓋章的建筑施工圖規劃報建圖(平、立、剖一套);

5建設工程規劃定點紅線圖;

6土地使用證;

7門牌號碼證;

8其他相關材料。

6.4.2  實測繪提供資料內容

1房產面積測繪委托書;

2共有建筑面積分攤方案申請表;

3房屋所有權登記四至墻界申報表;

4建設工程竣工驗收合格證、竣工驗收備案表;

5建設工程規劃許可證、審批單;

6經規劃批準蓋章的建筑施工圖規劃報建圖(平、立、剖一套)或規劃竣工圖;

7建設工程規劃定點紅線圖;

8土地使用證;

9門牌號碼證;

10其他相關材料。


6.5 資料歸檔內容包括

6.5  資料歸檔內容包括


1 房產面積測算委托書;

2共有建筑面積分攤方案申請表;

3委托單位提供的、測算所依據的其它文件和資料、預測依據的圖紙;

4實測原始數據記錄、草圖;

5測算過程需要說明的文件;

6房地產勘測報告。;

7檢查及處理記錄、驗收報告。


6.6 房產面積測算報告

6.6  房產面積測算報告


6.6.1  房產面積測算報告的內容

1委托書

2項目概況

3房產面積測算說明

4房屋調查表

5房屋分層分戶平面圖

6房屋分層面積表

7房屋分戶面積表

8共有建筑面積分攤方案表

9成果審批表

10成果使用說明

6.6.2  房產面積測算報告的樣式

房產面積測算報告的樣式見附錄E


 附錄A 房屋產別分類表


附錄A 房屋產別分類表

 附錄B 房屋建筑結構分類表


附錄B 房屋建筑結構分類表

 附錄C 房屋用途分類表

附錄C 房屋用途分類表


 附錄D 房產測量草圖示例

附錄D 房產測量草圖示例

 附錄E 房產面積測算報告的樣式


附錄E 房產面積測算報告的樣式

 

 

 

 

 

 附錄F 本規程用詞說明

附錄F 本規程用詞說明


1 為了便于在執行本規程條文時區別對待,對要求嚴格程度不同的用詞,說明如下:

1)表示很嚴格非這樣做不可的用詞:

正面詞采用 “必須”;

反面詞采用 “嚴禁”;

2)表示嚴格,在正常情況下均應這樣做的用詞:

正面詞采用 “應”

反面詞采用 “不應”或 “不得”。

3)表示允許稍有選擇,在條件許可時首先應這樣做的用詞:

正面詞采用 “宜”;

反面詞采用 “不宜”;

表示有選擇,在一定條件下可以這樣做的,采用 “可”。

2條文中指明在按其他有關標準執行的寫法為“應符合……的規定” 或“應按……執行”。

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